房產轉讓稅收籌劃

　　稅收籌劃需要正確地理解和運用稅收政策，否則，不僅不能達到籌劃目的，反而可能給納稅人帶來稅收風險，并增加籌劃成本

　　轉讓案例再分析甲公司是內資有限責任公司，經營酒店業務且每年盈利；乙公司也是內資有限責任公司，欲購買甲公司的一棟房產，準備將來也用于經營酒店業務。該房產凈值價2000萬元，雙方交易公允價為2500萬元。在交易過程中，如何使雙方稅負及所承擔的法律風險最低？

　　有籌劃方案認為，乙公司通過股權轉讓形式，以2500萬元的價格獲得甲公司全部股權；或者，甲公司直接將該房產以2500萬元的價格出售并過戶給乙公司，都是不應采納的方式。如果采用資本運作方式進行，可獲得更好的結果。這種交易方案分兩步走。

　　第一步：甲公司以評估價格為2500萬元的房產進行投資，成立新的全資丙公司，也從事酒店經營業務，注冊資本1000萬元，其中，甲公司房產以700萬元出資（該房產只作價700萬元，其余1800萬元為資本公積），再以300萬元現金出資給丙公司，后者成立后辦理該房產從甲至丙的過戶手續。

　　交易第一步的稅負分析：甲公司用非貨幣形式資產（房產）投資全資子公司丙，不需繳納營業稅和土地增值稅；甲公司以房產對外投資產生的收益，應納稅所得額為500萬元。在不超過5個納稅年度內平均分攤，可延遲繳納企業所得稅；甲公司與丙公司是母公司與全資子公司關系，所以該房產從甲公司過戶到丙公司名下，后者不需繳納契稅。

　　第二步：完成房產過戶手續后，甲公司將其在丙公司全部股份，以2800萬元轉讓給乙公司。

　　交易第二步的稅負分析：甲公司和乙公司采取股權轉讓交易形式不需繳營業稅，且在股權轉讓交易中，各公司都無資產增值或減值，所以都不需繳納所得稅。

　　值得商榷的問題針對以上籌劃中的政策運用，有以下問題值得商榷：甲公司用房產投資成立全資子公司丙，是否不需繳納營業稅？

　　該方案根據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》規定，認為“以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅”。但是，甲公司以評估價2500萬元房產投資，實際登記注冊為股本的金額只有700萬元，其余1800萬元為溢價資本公積。

　　企業這種以部分不動產價值投資注冊的情況是否符合免征營業稅規定？其實并不符合。因為公司法規定，有限責任公司是以其注冊資本承擔有限風險的，甲公司投資的不動產中，有1800萬元大部分不“共同承擔投資風險”。而且，在公司注冊成立時，除上市公司發行股票外，投資者不應形成溢價資本公積，丙公司的1800萬元溢價資本公積，實際為甲公司的一項債權，非股權投資資本金額。

　　甲公司投資收益500萬元，是否可以全部遞延繳納所得稅？

　　同理，甲公司以房產投資產生的500萬元投資收益，應按700萬元和1800萬元劃分，700萬元注冊資本的部分增值140萬元（500×700÷2500）可視為投資所得。根據《國家稅務總局關于做好已取消和下放管理的企業所得稅審批項目后續管理工作的通知》規定，如果該項所得超過甲公司當年應納稅所得額50％，可遞延納稅，否則也不能遞延納稅。但是，1800萬元部分增值所得360萬元，應視為非股權投資支付所得，應在當年繳納所得稅，不能在5年內遞延納稅。

　　房產從甲公司過戶到丙公司名下，丙公司是否不需繳納契稅？

　　該方案認為，根據《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》第七條規定，企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。但是，甲公司將不動產投資成立子公司行為，實際不屬于“企業改制重組”。

　　所謂企業改制重組，應是企業在改制中的資產重組行為，包括企業分立、機構之間的合并、整體資產轉讓、整體資產置換等行為，其中必然涉及資產的重新劃轉配置。企業正常投資行為既不屬于“改制重組過程”，也不會存在資產“無償劃轉”，所以，甲公司將部分不動產投資注冊中的房屋權屬改變行為，承受企業丙公司不能免征契稅。在實際契稅征收中，財稅部門對不動產投資行為，也是這樣貫徹執行政策的。