房地產開發企業土地增值稅的籌劃方案

　　土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。此外對于納稅人建造普通標準住宅出售的，如果增值額沒有超過扣除項目金額20%，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
　　（1）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當地降低商品房的價格。這樣在加快銷售資金回籠的同時，降低了增值額，使企業少繳或免繳土地增值稅，增加了企業的效益。
　　（2）房地產開發企業還可以通過對開發成本的研究，適當增加開發項目的一些投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等，這樣既增加了開發成本和可扣除項目的金額，同時又能使整個在建項目的環境更加優美，配套更加完善，有利于促進房地產的銷售和房地產開發企業品牌的建設。
　　「例」A房地產公司開發一住宅小區，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價為3500元，預計銷售總收入為35000萬元，繳納的營業稅為1750萬元，城市建設維護稅及教育費附加為175萬元，取得土地使用權費用和開發成本為20800萬元。
　　方案一：直接按現狀開發銷售。其中可扣除項目金額為20800×（1+10%+20%）+1750+175＝28965，增值額為35000-28965＝6035，增值率為20.8%，應繳納的土地增值稅為6035×30%＝1810.5萬元。
　　方案二：在小區中心花園建設一個噴泉，美化綠化整個小區，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資300萬元，則可扣除項目金額為（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175＝29355，增值額為35000-29355＝5645，增值率為19.2%，正好符合稅收優惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300萬對小區進行綠化，提高了小區的配套設施和商品房質量，同時少繳了1810.5萬的稅收。